第15章:房地产

生活中最大的财务义务之一是提供住所的任务。通常,此过程中的第一个主要决策是租还是买。正如我们所见 第六章 当我们讨论预算时,住房的每月费用是一笔可观的费用。因此,值得花一些时间来考虑所涉及的各种折衷。很多时候,关于租赁或购买的争论归结为看似最简单的论点。一种选择没有回报,另一种提供了积累财富的机会。尽管这是决定的重要组成部分,但过于简单了。购买和租用都有利弊,需要考虑哪些因素才最适合您的财务状况。

房产权

购房可以让您每月的抵押贷款用于购房。这会逐渐增加您的净资产,并随着时间的推移建立财务安全。此外,还清抵押贷款后,您的每月费用将急剧下降。拥有房屋还可以让您高枕无忧,因为您被要求出行意外的风险较小。对于许多人来说,这也提供了成就感。

尽管拥有房屋的优点很多,但也有一些缺点。购买不动和恶化的房产会带来额外的成本和风险。买卖房屋的交易成本可能相当可观。因此,购买房屋通常仅在您打算长期拥有房屋时才有好处。如果需要工作机会或个人紧急情况,购买房产可能会限制您的搬迁能力。另外,对房屋的持续维护有时会导致大量的意外费用。例如,更换热水器或修理屋顶的成本可能很大,并且时间安排可能无法预测。拥有雨天基金可以在这些情况下提供帮助,但风险仍然存在。

租用

拥有房屋风险的方面与使租房成为可取的方面相同。有了租赁协议,您的承诺通常会很短,通常是一年的租赁,然后是六十天的通知。对于任何不确定的未来的人来说,这种随需而来的能力非常有价值。财产中任何需要维修的风险均由业主承担。尽管租金的支付并不会增加您的资产净值,但它们可以带来流动性并防止意外支出。通常,租金被认为浪费了您的钱。相反,租金应与您购买的任何其他产品或服务一样对待。您可以在学习或工作时购买一个住所,并能灵活移动和支出可预测。

比较利弊

在租赁和购买之间做出选择是一个重要选择,其影响可能持续数十年。通过权衡您的选择并运行最佳和最坏的情况,您可以自信地决定最适合您的需求。为了说明这一决策过程,我们将观察一对年轻夫妇在考虑购买多伦多市中心附近的房屋的过程。在选择租赁和购买时,一长串可能的考虑因素。成本,平方英尺,位置,您对风险的舒适度和未来的确定性只是一小部分。首先,我们将重点讨论费用的第一个主题。

成本比较

在我们的示例中,这对已婚夫妇希望购买预算为70万美元的房屋。他们计划提供20%作为首付,以避免需要抵押保险。除了支付14万美元的首付外,他们还需要56万美元的抵押贷款。他们计划在25年内还清抵押贷款,并支付4%的年利率。每月产生的按揭供款为$ 2,940。此外,这对夫妇还需要支付大约28,000美元的交易费用。这是购买价格的4%,其中包括土地转让税,保险和其他一次性费用。重要说明是,首次购房者有资格获得某些退款。例如,只要满足某些条件,便可以退还土地转让税。另一种可能性是首次购房者(FTHB)税收抵免。因此,在某些情况下可以降低前期成本。

除了前期费用外,这对夫妇还需要为抵押贷款之外的持续费用进行预算。这些包括维护,财产税,保险,公用事业等。多伦多的住宅物业税约为每年0.6%,或70万美元房屋的税为4,200美元。年度维护预算可能为1%,即$ 7,000。我们假设剩余费用约为每月$ 300。结果是平均每月费用为$ 1,230,而不包括抵押费用。

图39 –房屋拥有成本包括前期成本和持续的每月成本。

两个表显示了房屋拥有权的前期成本和月度成本。

通过更好地了解购房的前期费用和持续的费用,这对夫妇可以决定是否适合他们。目前,这对夫妻有一个出租单位,每月花费2600美元,包括保险和水电费。拥有房屋的每月额外费用$ 1,570是其现金流量的重大变化。此外,如果这对夫妇继续租房,他们可以投资并允许其增长。夫妻俩可以进行投资的风险程度取决于他们愿意等待多长时间才能购买。如果他们想在一年内重新评估,他们的钱可能是储蓄帐户或GIC等低风险投资的最佳选择。随着时间的推移,他们可能承担更多的风险,并有可能以更快的速度增加储蓄。

其他要考虑的因素

通过对成本进行初步比较,可以将该决策扩展到我们前面提到的其他因素。这些包括平方英尺,位置,风险承受能力和未来的确定性。如果他们需要更多的空间来建立家庭,那么搬家很有价值。但是,如果距离工作和朋友越来越远,则可能会花费更多的时间和成本。有些人将拥有房屋视为生活的主要目标,并为此赋予了更高的价值。买房和买房都有风险,您需要确定哪个对您更重要。

如果您购买房产,然后利率上升,则您的每月费用可能会上升。但是,如果您继续租房并希望居住的房屋价格上涨,则将来可能无法负担理想的住房。一旦知道了您想住的地方以及负担得起的价格后,您就可以决定购买还是租用。随着需求的变化,您可以继续重新评估,看看从一个切换到另一个是否合适。

投资房地产

除了您自己居住的房地产外,一项共同的投资是拥有他人使用的房地产。现在,我们已经看到了租赁和购买房屋的利弊。随心所欲移动的灵活性以及无需进行维修的可预测性非常有价值。将这个价值提供给其他人提供了获得房地产投资回报的机会。人们愿意为您提供的自由向您支付租金。

与拥有房地产相关的风险与股票和债券所承担的风险非常相似。您的投资收益可能会比您预期的要少,在最坏的情况下,您可能会赔钱。通过承担这种风险并拥有房地产,通常可以在足够长的时间内赚取收益。通常,财产的价值加上所收取的租金大于成本。这些成本包括抵押贷款利息,维护,税金和保险费。

展品40 –如果以下公式成立,则您可以通过房地产投资获得正收益。财产的价值变化加上所收取的租金必须大于成本。

公式显示如何赚钱投资房地产。

购买投资物业

让我们考虑一个简化的示例,将房地产用作增加现有储蓄的投资。市场上可步行到达大学的住宅价格为$ 400,000。 80,000美元的初始投资将为购买房屋提供20%的首付。假设在30年内以5%的比例支付抵押贷款,则每月抵押贷款金额为1,700美元。房屋目前有租户,每月租金为$ 2,400。如果房子仍然有人住,那么每月700美元的余款可以用于维修,保险,税金和其他各种开支。

除了每个月末的剩余租金收入外,抵押贷款还逐步偿还了贷款。随着每笔过账付款,投资者所拥有房屋的比例继续增加。另外,该物业的价值可能会随着时间的流逝而增加。逐渐地,这些加起来可以为最初的80,000美元投资提供回报。回报的金额可以有很大的不同,取决于广泛的投入,包括:

  • 财产被占用的时间百分比

  • 抵押付款的成本和其他费用

  • 收取的租金金额

  • 财产价值变动的金额

购买房地产投资信托(REIT)

房地产投资之所以受欢迎,部分原因是它们具有两个吸引人的功能。它们是您可以看到,感觉到并易于理解的东西,它们可以随着时间的流逝提供租金收入。自己购买单个投资物业的另一种方法是购买一组物业的部分所有权。就像购买股票一样,您可以购买房地产投资信托(REIT)的单位。使用此选项,您可以通过拥有许多物业的一小部分来分散投资。这也消除了管理财产和查找租户的要求,因为这是由信任关系处理的。

最后的想法

投资房地产是另一种分散储蓄的方式。人们常常以为历史会重演,尽管可能会重演。在整个近期历史中,加拿大的房地产价值一直在持续大幅增长。但是,不能保证这种情况会继续下去。在购买物业以自己居住或投资时,请确保您已完成研究。您应该基于正确的理由做出决定,并且应该同时考虑最佳情况和最坏情况。

重要要点

  • 在决定租用或购买时,请考虑成本,您的需求,您对风险的舒适度以及更多因素。

  • 投资房地产是另一种分散储蓄的方式。

  • 假设房价将继续上涨是有风险的。购买之前,请考虑价格下跌的情况。

该博客是最近自行出版的《雪人个人理财指南》的副本,该书可供购买 这里 .